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国家土地政策或对内地房地产偏向负面

发布时间:2020-03-04 02:36:46 阅读: 来源:化学试剂厂家

人大政协两会将在三月召开,政策对内房是松是紧?届时方向将更为明朗? 著名金融专家及国际投资银行家、香港证券专业学院专业委员温天纳做客证券时报网财苑社区时指出,土地改革将为农业发展带来土地变革机遇,同时,对内地房地产而言,理论上有望增加土地供应,有助于市场化的发展。

房地产市场作为固定资产投资虽然对经济有若干稳定作用,但是当中带来的结构性问题与信贷泡沫等等后遗症甚多。过去的几年,中国一直希望以刺激内部消费拉动经济增长,当中最为突出的行业肯定是房地产。不过问题却同步出现,内地各行各业均面对产能过剩的情况,为何祇有房地产成为逆市奇葩?内地房地产是产能最为过剩的行业之一,房价与收入比例已经疯狂地超越国际合理水平,高处不胜寒,下一步将如何?

以目前的形势判断,温天观众认为应先参考去年十八届三中全会《决定》中土地制度改革方面的内容。土地制度改革涉及房地产市场,也涉及农业。改革的深化将对内地农村和农业的发展也将产生深远的影响,农村建设用地流转将为农业发展带来土地变革机遇。但政策的影响将会是较长远的,得益的板块在短期内也难以明显改善。

不过,土地改革始终有利提升土地使用效率,保障国家粮食安全。对于农产品下游产业链来说,将面对更为稳定的市场环境。土地流转有利改善经营的规模,产生规模效应,将较为利好农作物种植类企业的表现。参考内地数据,内地农村每户只经营约0.45公顷农地,大幅小于美洲、澳洲、欧洲的经营规模,甚至不如日本、韩国,以及台湾地区。农地多余分散经营,不单止影响土地资源的运用,也限制了农业机械化的发展。

农业机械板块理论上也是“土改”的受益者,目前由于下游农民需求极为分散,实在限制了中国农机行业进一步的发展。近年,随着内地农机合作社和农机大户在农业机械消费市场中占比的提升,农业机械行业已经显现出高端化、大型化的趋势。

最后,养殖企业也将受益于农村土地流转和居民加速的转移。畜牧养殖企业十分依赖土地,行业对土地需求极大。养殖用地在内地农业用地分类中被划归为“其他农用地”,主要位于农村集体土地中,农村集体土地流转加快,有利养殖企业较易获得发展用地,畜牧养殖业有望受益。

农村综改意见中的最大突破在于建设用地市场的发展,在实质层面确立了未来建设用地市场“依托国有,发展集体”的方式。此外,在提及土地交易市场的规则建设和平台完善上,提出“建设用地指标、耕地占补平衡指标的转让、出租、入股、抵押等逐步纳入城乡统一的土地交易市场”,为新增建设用地指标与增减挂钩指标同权流通留下空间,有望启动建设用地指标的全流通。建设用地指标供应在未来将趋于多元化,土地供应有望较为稳定。

农村综改意见主要在今明两年实施,将影响未来地产市场和城市的布局。对内地房地产而言,理论上有望增加土地供应,有助于市场化的发展。对城市发展布局而言,相关政策有利于土地的集约化利用,城市人口将进一步聚集,而房地产市场也将进一步集中。不过,由于目前内地房地产行业需求看似开始减弱,调控政策似有若无,国家整体土地政策暗示了在未来数年土地供应有能大量增加,对内地房地产行业偏向负面。

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